» DALLE CASE FANTASMA ALLE CASE SFITTE

Accatastamento delle case fantasma
Tra annunciata imposta municipale unica, super sanzioni contro gli affitti in nero, recupero delle case "fantasma" e delle "finte" prime case, l'anno 2011 porterà numerose novità per i proprietari di case, soprattutto per coloro che in passato hanno evaso le tasse.
La manovra estiva (decreto-legge 31 maggio 2010 n.78, convertito con modificazioni dalla legge 29 luglio 2010 n. 122) imponeva di provvedere entro il 31 dicembre 2010 alla regolarizzazione delle case fantasma e degli ampliamenti con variazioni di consistenza o di cambio d'uso. Tuttavia il cosiddetto decreto "milleproroghe" (decreto-legge 29 dicembre 2010 n. 225, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10) ha prorogato i termini e consente ai proprietari di registrare al catasto le case sconosciute entro il 30 aprile 2011, per non incorrere nelle sanzioni e nei controlli dei sindaci. I comuni, infatti, sono interessati ad accelerare il riordino in vista del "bonus" da 1.500 euro per ogni immobile fantasma "riemerso".
Ai possessori di immobili viene richiesto di presentare la denuncia al catasto fabbricati entro il 30 aprile 2011 per la regolarizzazione catastale, alla quale dovrà seguire quella fiscale, relativa agli anni pregressi non ancora caduti in prescrizione. Stesso obbligo, nei medesimi termini, è previsto per i possessori di unità immobiliari che hanno subito variazioni di consistenza (ampliamenti, recupero di sottotetti, formazione di verande nei terrazzi, costruzione di un nuovo bagno, creazione di cantinette abitabili,ecc.) oppure un cambio d'uso con opere.
Le denunce catastali devono essere commissionate a tecnici professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e agrotecnici, che vi provvederanno proponendo anche la rendita, ai sensi dell'articolo 1 del Dm 701/94. In caso di mancato adempimento l'Agenzia del Territorio provvederà all'accertamento d'ufficio, addebitando al possessore le spese relative, oltre alla sanzione per omessa denuncia (in genere con la sanzione minima di 300 euro per ogni unità, riducibili a 75 euro se la somma viene versata entro 60 giorni dalla richiesta). Eseguiti gli accertamenti volontari o d'ufficio, copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni competenti, per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.
Dopo l'accatastamento, è necessario procedere alla regolarizzazione fiscale in tema di imposte dirette ed Ici. Per cui, nel caso di fabbricati fantasma, secondo l'articolo 2, comma 36 del Dl 262/06, l'efficacia della rendita decorre dal 1° gennaio dell'anno successivo a quello di ultimazione del fabbricato o, in mancanza, dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione degli elenchi sulla "Gazzetta Ufficiale" per il comune di appartenenza. Invece, se si tratta di variazioni presentate per mutazioni nello stato delle unità immobiliari già censite, l'efficacia della rendita catastale risale alla data di effettiva ultimazione delle opere.
La regolarizzazione deve essere fatta ricorrendo al "ravvedimento operoso", previsto dall'articolo 13 del Dlgs 472/97, che consente notevoli risparmi nell'applicazione delle sanzioni, evitando così l'accertamento degli enti creditori.
Sul piano urbanistico, i possessori dei fabbricati fantasma devono richiedere l'adempimento mediante incarico ad uno dei tecnici citati, presentando al comune un progetto edilizio in sanatoria e versando le sanzioni previste dall'articolo 37 del Dpr 380/2001, che vanno da un minimo di 516 euro a un massimo di 10.329 euro, a condizione - ovviamente - che la destinazione urbanistica sia compatibile con la costruzione eseguita. Per quanto concerne le unità immobiliari censite, ristrutturate con modifiche che abbiano inciso sulla consistenza o per il cambio d'uso, si potrà presentare una Scia (Segnalazione certificata inizio attività) in sanatoria, versando la sanzione che, in tali casi, di solito viene applicata al minimo.
Infine, per quanto riguarda i manufatti costruiti in aree non compatibili o addirittura soggette a vincoli ambientali o di rispetto marittimo, fluviale e lacuale, i comuni potranno adottare le procedure d'infrazione, con la denuncia al magistrato, che può concludersi con l'ingiunzione alla demolizione ed il carcere per i responsabili, oltre alle sanzioni di legge (articolo 44 e seguenti del Dpr 380/2001).

Affitti in nero
Le novità più attese si concentrano sul riordino degli affitti di fabbricati urbani - strettamente legato al federalismo municipale - che, insieme alla cedolare secca, introduce una doppia sanzione per i proprietari che non dichiarano il canone di locazione percepito sui loro immobili. Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, oltre all'applicazione della cedolare secca, prevede che chi non registra il contratto di locazione in corso subisce, oltre alle normali sanzioni ed al recupero dell'imposta, un drastico abbassamento del canone annuo. Il proprietario scoperto verrebbe infatti obbligato ad abbattere il canone a vantaggio dell'inquilino, fino ad un importo pari al triplo della rendita catastale; inoltre, la durata del contratto ripartirà da zero e sarà prorogata di altri quattro anni. La disposizione non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del citato decreto.

Comodati fittizi
Altro problema è quello delle abitazioni date in comodato gratuito ed usufrutto. Gli usufrutti sono tendenzialmente veri, perché gli intestatari pagano regolarmente Ici ed Irpef (a meno che non si tratti della loro abitazione principale) e sono titolari di un diritto reale, per cui la loro posizione implica la registrazione ed una serie di attenzioni burocratiche. Diversa, invece, è la posizione del comodatario che è titolare solo di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà o altro diritto reale sull'immobile; il comodato si registra solo in caso di necessità, cioè quando esiste un contenzioso, con una somma di soli 168 euro.
Il contratto di comodato è una scelta adottata spesso dai proprietari che affittano la casa in nero, allo scopo di dare una parvenza di legalità alla diversità d'intestazione delle utenze e di salvaguardare i propri diritti, prevedendo - ad esempio - l'interruzione in ogni momento dell'accordo per necessità del comodante. Se il proprietario si è sempre fatto consegnare l'affitto in contanti, non sarà facile dimostrare che, in realtà, si trattava di una locazione. Ma il comodato gratuito ha anche un altro uso: viene utilizzato fittiziamente a favore di figli, fratelli o genitori, che eleggono nell'immobile la loro residenza (fittizia), ottenendo il vantaggio di non pagare l'Ici poiché si tratterebbe di abitazioni principali "assimilate". Tuttavia va ricordato che, nel decreto legislativo sul federalismo municipale, scompare l'assimilazione all'abitazione principale e, di conseguenza, viene eliminata la scappatoia fiscale che ha consentito finora di creare molteplici falsi comodati.

Case sfitte
La riforma sul federalismo municipale, una volta a regime, potrebbe consentire ai comuni di aumentare il prelievo su alcune tipologie di immobili, a partire dalle case sfitte. Il Comune di Roma, ad esempio, con le norme a misura di Capitale, ha introdotto una super-Ici (aliquota 10 per mille) proprio sulle case sfitte.
Con l'introduzione dell'imposta municipale propria o "sul possesso" (Imup), si pagherà un'aliquota unica che sarà stabilita ogni anno dalla legge Finanziaria. Secondo alcuni calcoli, essa salirà al 10,6 per mille: il testo stabilisce comunque che i comuni potranno aumentarla o diminuirla del 3% dal 2014.

Il federalismo municipale, che sta per assumere la sua veste definitiva in vista del voto in commissione bicamerale, porta una riforma profonda delle tasse sul possesso di immobili diversi dall'abitazione principale, delle aliquote sulle compravendite e degli sconti sugli affitti.

comma 8. Entro il 30 aprile 2011 i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto individuati secondo le procedure previste dal predetto articolo 2, comma 36, del citato decreto-legge n. 262, del 2006, con riferimento alle pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale effettuate dalla data del 1° gennaio 2007 alla data del 31 dicembre 2009, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale. L'Agenzia del Territorio, successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento presentati, rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia, attraverso il Portale per i Comuni.
(termine così prorogato dalla tabella 1 del decreto-legge n. 225 del 2010, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10)

comma 9. Entro il medesimo termine del 30 aprile 2011 i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale. Restano salve le procedure previste dal comma 336 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nonché le attività da svolgere in surroga da parte dell’Agenzia del territorio per i fabbricati rurali per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali, individuati ai sensi dell’articolo 2, comma 36, del decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, nonché quelle di accertamento relative agli immobili iscritti in catasto, come fabbricati o loro porzioni, in corso di costruzione o di definizione che siano divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati.
(termine così prorogato dalla tabella 1 del decreto-legge n. 225 del 2010, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10)

comma 10. Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare ai sensi del comma 8 le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 30 aprile 2011, l'Agenzia del Territorio, nelle more dell'iscrizione in catasto attraverso la predisposizione delle dichiarazioni redatte in conformità al decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, procede all'attribuzione, con oneri a carico dell’interessato da determinare con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia del territorio, da emanare entro il 30 aprile 2011, di una rendita presunta, da iscrivere transitoriamente in catasto, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni. Per tali operazioni l'Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.
(termine così prorogato dalla tabella 1 del decreto-legge n. 225 del 2010, convertito nella Legge 26 febbraio 2011 n. 10)

comma della legge 26 febbraio 2011 n. 10, di conversione del decreto-legge n. 225 del 2010, con la proroga dei termini: "dopo il comma 5 sono inseriti i seguenti:
«5-bis. Il termine del 31 dicembre 2010 previsto dall'articolo 19, commi 8, 9 e 10, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, è differito al 30 aprile 2011. Conseguentemente, in considerazione della massa delle operazioni di attribuzione della rendita presunta, l'Agenzia del territorio notifica gli atti di attribuzione della predetta rendita mediante affissione all'albo pretorio dei comuni dove sono ubicati gli immobili. Dell'avvenuta affissione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell'Agenzia del territorio, nonché presso gli uffici provinciali ed i comuni interessati. Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla commissione tributaria provinciale competente. In deroga alle vigenti disposizioni, la rendita catastale presunta e quella successivamente dichiarata come rendita proposta o attribuita come rendita catastale definitiva producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dal 1° gennaio 2007, salva la prova contraria volta a dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza. I tributi, erariali e locali, commisurati alla base imponibile determinata con riferimento alla rendita catastale presunta, sono corrisposti a titolo di acconto e salvo conguaglio. Le procedure previste per l'attribuzione della rendita presunta si applicano anche agli immobili non dichiarati in catasto, individuati ai sensi dell'articolo 19, comma 7, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, a far data dal 2 maggio 2011." [...]
(Legge 26 febbraio 2011 n. 10 - Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 29 dicembre 2010, n. 225, recante proroga di termini previsti da disposizioni legislative e di interventi urgenti in materia tributaria e di sostegno alle imprese e alle famiglie.)

I FABBRICATI MAI DICHIARATI IN CATASTO
QUANDO IL VOSTRO FABBRICATO VA ACCATASTATO

Adempimenti di parte richiesti

I soggetti titolari di diritti reali sulle particelle iscritte al Catasto terreni presenti nelle liste pubblicate devono provvedere a dichiarare i fabbricati presenti su esse al Catasto Edilizio Urbano entro sette mesi dalla data di pubblicazione del comunicato nella G.U. riportata in corrispondenza della particella interessata.

Si precisa, infatti, che a seguito di cambiamenti nello stato di terreni, avvenuti per edificazione di una stabile costruzione da considerarsi immobile urbano i possessori dell'immobile hanno l'obbligo di presentare denuncia di edificazione di nuova costruzione urbana in catasto. La denuncia deve essere predisposta a firma di un tecnico abilitato alla redazione degli elaborati tecnici occorrenti.

Il mancato adempimento

Qualora i soggetti interessati non presentino le dichiarazioni al catasto edilizio urbano entro la scadenza prevista, gli Uffici Provinciali dell'Agenzia del Territorio provvedono, in surroga del soggetto obbligato inadempiente e con oneri a carico dello stesso - all'accatastamento attraverso la predisposizione delle dichiarazioni redatte ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701 e a notificare i relativi esiti .

Vantaggi dell'adempimento spontaneo anche dopo la scadenza dei termini

E' possibile provvedere all'iscrizione in catasto dei fabbricati che risultano non dichiarati anche una volta scaduti i 7 mesi (a decorrere dalla data di pubblicazione in G.U. del comunicato con l'elenco nel quale è indicata la particella di terreno in cui ricade il proprio fabbricato) concessi dalla normativa per provvedere all'adempimento spontaneo.

I soggetti che, scaduti i termini, si attivino per mettersi in regola, dovranno informare l'Agenzia inviando una comunicazione formale all'indirizzo dell' Ufficio Provinciale competente , specificando che si è già provveduto ad incaricare un tecnico abilitato all'iscrizione in catasto.

Ciò al fine di evitare che, nel frattempo, gli Uffici Provinciali dell'Agenzia provvedano all'accatastamento in surroga dei soggetti obbligati ancora inadempienti dopo la scadenza dei termini, come previsto dalla normativa.

Mettersi in regola spontaneamente conviene anche dopo la decorrenza dei 7 mesi. Si evita, infatti, la maggiorazioni dei costi per l'inasprimento delle sanzioni dovute all'attività di regolarizzazione d'ufficio da parte dell'Agenzia.

Particolari situazioni che non comportano adempimenti di parte

I soggetti titolari di diritti reali sui terreni nei quali risultano presenti fabbricati o ampliamenti di costruzioni non dichiarati in Catasto non sono tenuti ad alcun adempimento nei casi in cui:

• il fabbricato/ampliamento sia già censito al catasto edilizio urbano
• l'accatastamento dell'immobile sia avvenuto successivamente alla pubblicazione del comunicato in G.U.
• il fabbricato fotoidentificato è stato demolito
• la tipologia di fabbricato non richieda accatastamento
• non esista alcun fabbricato sul terreno indicato

In questi casi è, comunque, opportuno inviare una specifica segnalazione , che può essere compilata secondo il modello - pdf (43.83 KB) scaricabile dal sito, all'Ufficio provinciale competente dell'Agenzia del Territorio (anche attraverso il servizio postale). Il "modello di segnalazione anomalie" è disponibile altresì presso l'Ufficio Provinciale competente dell'Agenzia del Territorio e presso il comune di competenza.

Gli indirizzi completi degli Uffici Provinciali sono disponibili su questo sito internet. Con lo stesso modello possono essere fornite eventuali ulteriori informazioni utili all'attività degli Uffici.

IL NOSTRO STUDIO TECNICO

Chiunque intendesse mettersi in regola attraverso la denuncia spontanea del proprio fabbricato e quindi evitare le costose sanzioni può contattarci ai seguenti recapiti:

tel. 02.../96...... - 360/4645490

mail: info@bonarrigo.tk

Corso Vittorio Emanuele ≈ 20152 ≈ Milano ≈ Italy

Ci occupiamo da anni di pratiche catastali e forniamo tutta l' assistenza necessaria per regolarizzare in tempi brevi la situazione dal punto di vista catastale.